Kto skutočne chráni pozemkovú mafiu?

Autor: Martin Ondráš | 28.11.2019 o 10:50 | Karma článku: 10,04 | Prečítané:  5467x

Včera, 27.11.2019, sa opäť v NR SR hlasovalo a schvaľovali sa zákony. Bohužiaľ. Okrem iného aj zákon č.330 o pozemkových úpravách. 

Úplne na úvod je potrebné povedať, že podvody a špekulácie vznikajú zásadne iba tam, kde je na ich vznik priestor. Úloha štátu je regulovať čo najmenej a iba v oblastiach, kde si to skutočne vyžaduje verejný záujem. Pôda a jej využívanie musí byť nie len verejný záujem, ale aj jasná stratégia štátu. Iste. 

Druhý zásadný fakt je vlastnícke právo a jeho výkon, inak garantované našou Ústavou SR. Vlastník má byť totiž jediný, kto so svojim vlastníctvom nakladá a ktorý musí byť zodpovedný aj za trvalú udržateľnosť vlastností a kvality pôdy. Ak by sme túto povinnosť opomínali, postupná degradácia pôdy, či už vplyvom prírody, alebo vplyvmi nesprávnych postupov pri užívaní pôdy by spôsobili postupnú degradáciu pôdy a jej zničenie. To však vidíme už dnes na každom rohu.

Tak sa pozrime na jednotlivé možnosti. Pôdu má vo vlastníctve známy vlastník pozemku, alebo v správe Slov.pozemkový fond. 

§ 3 Zákona č. 220/2004 Z. z. jasne definuje, že každý vlastník poľnohospodárskej pôdy alebo nájomca a správca poľnohospodárskej pôdy (ďalej len „užívateľ“) je povinný vykonávať agrotechnické opatrenia zamerané na ochranu a zachovanie kvalitatívnych vlastností a funkcií poľnohospodárskej pôdy a na ochranu pred jej poškodením a degradáciou

Takže poznáme 2 okruhy možných zodpovedných za skutočný stav pôdy. Vlastník, alebo užívateľ. Do tohto bodu všetko jasné. A presne v tomto bode začína Slovenská rozprávka.

Zákon 504/2003 Z. z. vkladá novú definíciu tzv. podnájomcu, ktorého ale zákon 220/2004 nepozná, čiže mu neurčuje žiadne povinnosti. Ďalšia podstatná zaujímavosť je tá, že pôdu, ktorá je prenajatá od vlastníka je možné dať do podnájmu, ale pôdu, ktorej správca je Slovenský pozemkový fondu a ktorý ju tiež prenajíma, už nie (samozrejme okrem výnimiek)

Pôda nesmie slúžiť na špekulácie a dotačné podvody, ale práve toto ustanovenie zakladá zásadnú nejasnosť a možnosti podvodov. Podľa môjho názoru,pôdu môže hospodárne využívať výlučne vlastník pôdy a až keď o skutočné podnikanie na pôde nemá záujem, mala by byť ustanovená povinnosť pre vlastníka (alebo správcu) prenajať pôdu iba konečnému užívateľovi, ale výlučne za účelom jej využitia na poľnohospodárske účely. Všetko ostatné je štátom povolená a podporovaná špekulácia.

Ale aby to všetko nestačilo, nechránime skutočného vlastníka pôdy. Ochránime zákonom nájomcu a podnájomcu. 

Podnikanie je vždy riziko. V agro sektore obzvlášť. Výsledný efekt je totiž priamo závislý na zvolenej stratégii podnikania a mnohých faktoroch, na ktoré, v zásade, nemá vlastník pôdy žiaden skutočný dosah. Zákonodarca si však myslí niečo iné. V plnom rozsahu prenáša všetky možné riziká na vlastníka, čo v prípade známych vlastníkov pôdy sú jednotliví občania SR a v prípade pôdy v správe SPF štát, čiže všetci daňoví poplatníci.

Čo to v praxi znamená? Čarokrásne definície zákonodarcu. 

Ak nemohol nájomca dosiahnuť žiaden výnos z dôvodov: 

  • podstatnej zmeny hospodárskych pomerov
  • podstatného zvýšenia nákladov na získavanie úžitkov z prenajatého pozemku 
  • podstatného zníženia ich hodnoty
  • ak z týchto dôvodov klesne výnos nájomcu pod polovicu obvyklého výnosu 

právo na odpustenie alebo na primeranú zľavu z nájomného. Čo predstavuje slovo "primeraná" zľava z nájomného nechám na Vašej predstavivosti, čo však znamená pojem mať právo na odpustenie nájomného si dobre zapamätajte. Zásadná je otázka, ako sa vlastník pozemku dozvie o týchto skutočnostiach a aké má možnosti si ich overiť. V realite žiadne. Nemá právo kontrolovať účtovníctvo nájomcu, nemá právo posudzovať, či zvolené plodiny sú ekonomicky výnosné, nemá právo posudzovať, či zvolené postupy sú efektívne. Ale to nám nestačí, pokračujeme.

Nájomca má právo požadovať primerané zníženie nájomného aj vtedy ak činnosťou iného bolo sťažené alebo obmedzené užívanie prenajatého pozemku, alebo bola znížená intenzita jeho využitia. Toto už je skutočne na vážne zamyslenie. Čo má spoločné vlastník pozemku s tým, že príde niekto tretí a sťažuje nájomcovi užívanie, alebo sa zníži intenzita využívania pozemku? Absolútne nič. Ako to nájomca preukazuje? Nikto netuší. Ale právo na primerané zníženie nájomného je zákonom založené. Opäť jeden kľúčový moment pri pozemkových podvodoch a špekulatívnom konaní.

Vlastník pôdy, ktorý na pôde sám nehospodári ju môže predať, alebo prenajať. Ak sa rozhodne ju prenajať, tak jedine z dôvodu zabezpečenia jej užívania a obhospodarovania tak, aby naplnil povinnosti vyplývajúce zo Zákona č. 220/2004 Z. z. a aby zabezpečil pre seba výnos z prenájmu, ktorý je jediným jeho príjmom z titulu vlastníctva poľnohospodárskej pôdy.

V každom príčetnom a zodpovednom štáte je vlastník pôdy najvyšší a najviac chránený účastník celého procesu využívania poľnohospodárskej pôdy. Nie u nás. Predstavte si situáciu, že náhodne zistíte (ako vlastník pôdy), že sa na nej dejú rôzne nekalé činnosti o ktorých ste doteraz nemali žiadnu vedomosť. Zodpovednosť však máte ako vlastník jasnú. Začnete konať. Vyzvete nájomcu aby Vám podal vysvetlenie. Nemusí. Žiadne ustanovenie zákona mu to priamo neprikazuje. Vyzvete ho, aby sa zdržal takéhoto konania. Nemusí. Nemáte príkaznú právomoc. Tak sa rozhodnete ukončiť nájomný vzťah. A Slovenská rozprávka pokračuje.

  • Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota je päť rokov.
  • Ak na pozemok nie je prístup, nájom sa neskončí skôr, než sa vykonajú pozemkové úpravy podľa osobitného predpisu
  • Ak počas nájmu dôjde k predaju podniku doterajšieho nájomcu, je nájomca povinný túto skutočnosť oznámiť zverejnením počas 15 dní na úradnej tabuli obce, v ktorej katastrálnom území sa pozemok nachádza. Prenajímateľ môže do šiestich mesiacov odo dňa zavesenia oznámenia ukončiť nájomný vzťah; nájomný vzťah v takom prípade zaniká po zbere úrody. Ak si nájomca nesplní povinnosť podľa prvej vety, šesťmesačná lehota začne plynúť odo dňa, keď sa prenajímateľ o skutočnosti podľa prvej vety dozvedel.
  • Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy, má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok, ktorý nájomca doteraz užíval, za nájomné v obvyklej výške
  • Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedaťk 1. novembru.
  • Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platíročne pozadu k 1. októbru kalendárneho roka.

Takže v skratke. Ak by ste sa rozhodli vypovedať zmluvu, môžete. ale najskôr za 5 rokov pri prevádzkovaní podniku a iba k 1.11. bežného roku s výpovednou lehotou 1 rok. Inokedy nie. Ak sa Vám aj podarí ukončiť nájomný vzťah s niekým, kto na pôde nerobil čo mal, ale riadne a včas si plnil svoje záväzky, má prednostné právo na uzatvorenie nájomného v obvyklej výške. Že neplatil nájomné a žijete v presvedčení o tom, že si neplnil povinnosti? Chyba. Stačí sa vrátiť k začiatku tohto článku. Nájomca má právo na odpustenie nájomného ak.....Ak sa v priebehu nájmu predá podnik nájomcu, všade na svete je povinnosť zmeniť aj nájomné zmluvy. U nás stačí ohláška 15 dní a ide sa ďalej. Ako sa vlastník dozvie o tejto skutočnosti? U koho si vlastne ide uplatňovať práva, keď o zmene nemá vedomosť?

Posledná perlička, včera schválená, je prednostné právo prenájmu na pozemky v katastrálnych územiach, kde prebehne pozemková úprava. Čo tam koho zaujíma, že po pozemkovej úprave vznikne úplne nový stav, iné parcely na inom mieste a s inou výmerou. Predstavte si, že vlastníte 10 parciel a tieto máte prenajaté 10 rôznym nájomcom. Po pozemkovej úprave budete vlastniť 1 parcelu, ale prednostné právo na prenájom je opäť zakotvené pre všetkých 10 pôvodných nájomcov. Úmysel ? Samozrejme. Krásna ukážka a čistý návod zo strany štátu ako robiť subvenčné podvody a krížové vykazovanie pre potreby dotácií a ešte lepší návod ako naplniť dôvody pre zákonný nárok neplatiť nájomné vôbec.

Skúste sa zamyslieť, kto tu skutočne ťahá za krátky koniec. Vlastník pôdy. Jeho práva sú absolútne zmarené. Samozrejme okrem povinnosti sa o pôdu riadne starať a znášať všetky sankcie za jej ničenie, zabezpečiť všetky kroky k náprave stavu a hlavne riadne a načas platiť dane z nehnuteľností. To že za pôdu nedostane ani cent, nikomu nevadí. Okolnosti. To že nedokáže účinne a rýchlo vypovedať zjavne nevýhodnú zmluvu, nevadí. Tak je to správne. Skutočne?

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Už ste čítali?